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进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

http://www.coatings.hc360.com2016年10月08日08:25 来源:中国经济学人作者:释老毛T|T

    慧聪涂料网讯:从大的历史周期看,城市化进程完成、国民收入快速提升进程结束,房地产的长牛恐怕才能终结。在此之前,即便有周期波动,例如90年代房价下行周期、11-15年也有一个调控的小熊市,但大趋势还是螺旋式上升的,这就是十多年前牛刀易宪容等专家屡屡唱空、屡屡打脸的根本原因。

    大家注意,老毛君不是忽悠去高位接盘,实际上我呼吁抄底房产的时点恰恰是在15年5月股价亢奋房价低迷的时候。“熊市不买股,牛市白辛苦;牛市不买房,熊市泪汪汪”,你懂的。

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

    现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的黄金时代已经结束,目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。

    今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%,电商占了88%,渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据,整个上半年,房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。

    房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性,也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》大胆指出:“如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”

    但不要忘了,去年年底,社科院的报告预测,“2016年第二季度后,房价有出现一波断崖式下跌的可能。”蓝皮书也是牛刀。

    实际上,预测房价走势是非常难的,即便业内人士也往往被打脸,别说当年三剑客了,行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌,结果呢?反指啊!

    目前看,政策风险不大,打压的空间几乎没有,一线城市还在限购,未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。

    房地产已经是新常态软着陆的救命稻草,房地产才是政府的真爱。三驾马车,投资表现低迷,上半年固定资产投资同比增长9%,为十六年以来的最低水平,仅基建投资略微回升。

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

    金融风险也在可控范围内。房地产开发商的杠杆率高一些,前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资,现在的利率下降有助于房企债务置换,减轻财务压力。家庭杠杆率,中国是全球家庭债务最低的国家之一,政策是地方政府和企业去杠杆,鼓励家庭加杠杆。

    如果不出现致命的风险,那么所谓白银时代,房地产断崖式暴跌不大可能,井喷式暴涨也很难持续,两种极端走不得,大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下,白银时代两个字:分化。

    一是房企分化:中小房企出局,巨无霸体现优势,房企越来越寡头化,行业集中度提升。

    二是城市分化:一线城市豪宅化,极为抗跌;三四线城市屌丝化,去库存压力巨大;二线城市不确定,有的上升为准一线,有的沦落为三线。

    三是城区分化:一线城市的老城区缓慢增长,郊区的新城变为新增长点,关键是轨道交通网和人口溢出效应。

    1、房企寡头化

    按照中国指数研究院的数据,房地产行业集中度进一步提升,百亿军团扩容至80家,市场份额接近40%。第一阵营(1000亿元以上)的销售均值已经是第三阵营(100亿~300亿元)的9倍。

    第一阵营包括7家千亿级企业,万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。

    为什么今年地王频现?其实就是房企寡头化的体现,已经不是小资金能玩的游戏了。

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

    寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强,议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代,强者恒强,野蛮人举牌也是举万科,买地产股一定要买大公司,中小房企最终的结局就是退出或被购并。

    2、一线与三线冰火两重天

    7月18日,国家统计局发布“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,显示一二线城市房价同比涨幅明显,三四线城市基本保持稳定。

本图表摘自任泽平先生研报

本图表摘自任泽平先生研报

    这都是计划惹的祸!2010年史上最严厉的调控出台,限购限贷,定向打击的就是因四万亿过热的一线城市房地产,翻翻当时媒体报刊,对三四线城市一片唱多声,还有小城镇建设的发展战略,结果诱导开发商一窝蜂跑到三四线城市,造了很多鬼城,变成了现在的天量库存压力。

    同时,一线城市供给不足,大量需求因为限购限贷被抑制,导致供需关系惊天逆转。

    中国指数研究院的报告显示:一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放,三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据,一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月。

    很多布局在三线城市的房企,特别是抗风险能力较弱的中小房企,建议股民不要碰,债务率、周转率都有恶化趋势。

    而一线城市布局的房企去库存压力并不大,例如存货最高的绿地控股,由于布局在一二线城市,存货周转天数为410天,也就是一年多时间就能消化掉存货。所以一线城市存在补库存的动力,这就造成北上深看不懂的“地王”现象,很多郊区动辄就拍出几十亿地王。

    根据上海链家市场研究部数据,2016年上半年,在上海土地出让交易中,住宅类用地有20幅(去年23幅),土地面积103.6万平方米,全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%,土地金额共计449亿元,比去年同期上涨11%。

    一线城市北上广深的一枝独秀,在白银时代将成为新常态,背后是城市化进程的深刻背景。以前官方力推的小城镇战略已经被事实证伪,中国不可能把人口像撒芝麻一样平均分布在均衡发展的小城镇上,这是计划经济的乌托邦。最终现实还是逼迫政府选择了大城市为龙头的城市化路线。

    1)人类的特点就是扎堆,这是本性决定的。城市之间的竞争必然是强者恒强,形成一二个超级大都会,其他的都是星罗棋布的小城镇。

    日韩人口密度高,可是你到他们的三四线城市看看,也没多少居民,居住条件很舒适,房价贵的是大都市,人口全像沙丁鱼罐头一样挤在那呢!

    日本26%以上的人口居住在首都圈,49%以上的人口集中在东京、阪神、中京等三大都市圈;韩国整个国家就一个城市,汉城,占韩国人口50%,而且大家甘愿冒着炮火的威胁也要扎堆生活,汉城在北韩的大炮射程之内。

    再看地广人稀的国家:美国,人口也是扎堆在纽约、洛杉矶、加州湾区几个城市带,房价也不便宜;鸟不生蛋的澳大利亚,按说人口稀疏该分散开都当大地主吧,可是人口基本集中在墨尔本、悉尼两个城市,占50%。

    2)只有一线城市才能提供足够的资金、社会服务和创业就业机会,才可能容纳大量人口。

    小城镇没有提供足够创业就业的机会留住人口的能力,所以我们看到,前几年很多吵吵逃离北上广的年轻人又悄悄回流到一线城市。要理解,没有阴谋论,是城市发展的客观规律,不是国家不想发展小城镇,不想治大城市病,是臣妾办不到啊!

    3)中国目前阶段一线城市暗含着一个现代文明期权。为什么北上广深人多钱多机会多?北上广深港的价值不在于硬件多先进,在于这是中国最接近现代文明的几个点,代表了城市的法治文明,代表了你的房子不会被随便扒掉,代表了哪天出现雷洋那样的事会有很多人关注并伸冤……这就是为什么硬件差不多的条件下而房价与二线城市相差几倍?这就是为什么中国有钱人跑到北上广深买房,更有钱的人跑到香港美国买房,买的不是房,是文明!

    所以,老毛君一直以来的判断就是:

    第一,北上深一线城市房价跌不下去,稳步慢涨,迟早与香港看齐;

    第二,三四线城市再怎么去库存,让农民进城接盘,短期并不乐观。

    两极分化,房地产就是中国社会的缩影!

    3、副中心与城市带

    一线城市内部又会发生分化:老城和新区。老区相当于大蓝筹,新城相当于创业板。老区的地段好配套完善,都反映在房价上了;新城随着大规模的造城运动,会享有一个成长期权。

    中国的城市化速度是令人咋舌的,很多人学李嘉诚,说买房重要的是地段、地段、地段。殊不知十年二十年前这些黄金地段就是荒郊野地,住着住着,人口越来越多,资金投入越来越多,设施越来越完善,慢慢就住成黄金地段了,这是置业领域的价值投资。

    想当年,二十年前老毛君帝都求学的时候,北四环还有农田,现在的豪宅区世纪城当时叫四季青公社。恍然若梦啊!

    今年拍出的地王大都分布在一线城市的郊区新城,春江未暖鸭先知,这就是趋势。

    上海拍的地块在松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区,面粉比面包贵,很多人直呼看不懂。造城运动就是打造副中心,通过卫星城构建一个城市带来舒散单一大都会的功能。

    北京选择通州作为副中心,上海市打造四个副中心:青浦、松江、嘉定、临港。副中心并不鲜见,东京的副中心有三个:新宿、涩谷、池袋。为什么要一线城市必然大力发展副中心?

    一是溢出效应。一线城市太贵,人们只能选择附近居住,慢慢就把周边带动起来了,最典型的就是燕郊之于北京。08年燕郊刚火的时候还是大农村,房价不到2000元,现在破2万,十年十倍,其实论涨幅燕郊秒杀帝都。这就是成长股与蓝筹股的区别。

    二是轨道交通。万众瞩目的宝万大战,万科向深地铁增发最主要的理由就是以后地产高度依赖轨道交通,话糙理不糙。

    政府财政也是随地价两极分化的,今年上海上半年财政收入同比增长30.6%,增速为近13年来同期最高;辽宁上半年财政收入增速负增长18.6%。政府有钱必须花,你懂的,于是我们看到一线城市雄心勃勃的轨道交通计划。

    拿北京的副中心通州与廊北三县看,已经纳入统一规划。北京要建新东站,京唐高铁京滨高铁已动工,还有大七环涿密高速纵贯京东三镇,与京哈高速形成交通十字大枢纽。

    通州和廊北三县形成一个京东新都,当年梁思成的规划就是保留北京老城,另建一个新北京作为行政中心,现在的双黄蛋规划就是落实梁氏规划。

    郊区的繁荣本质上是交通的产物。地铁网、高铁网、高速公路网才能舒散老城区的人口与资源,目前中国大城市的轨道交通与东京纽约比还是短板。

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

进入白银时代 房地产成新常态软着陆的救命稻草

    副中心的推动,未来的一线城市不再是一座城,而是一个城市带。就像加州的湾区、美东的大纽约;日本的首都城市圈、阪神城市圈,中国未来的中国人口将高度集中在三大城市带:京津冀一体化的京津走廊、长三角、珠三角。

    近五年人口流入超过100万的13个城市,三大城市带就占8个,环渤海有京津,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛。预计2020年,上海将拥有3000万人口,北京将拥有2500万人口。

    最后重申,老毛君只谈房市,不建议追高买房,特别是投资性购房,务必谨慎,风险自负。其实巴菲特年轻的时候只租了一个小公寓,刚生下的小孩都没买摇篮和童车,直接放抽屉里养……因为人家炒股的回报远远高于买房啊。

责任编辑:张淑芬

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