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前5月房地产各指标累计增速全线回落 三季度将继续下探

http://www.coatings.hc360.com2017年06月16日09:21 来源:CRIC研究中心T|T

    慧聪涂料网讯:5月,房地产各项指标全面回落,开发投资增速今年首次下滑、销售面积、金额增速一直处于下降通道,而此前向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落。整体而言,政策调控下,市场降温显著,预计6月各指标仍将向下,行业调整格局将维持到今年四季度。

    前5月累计销售同比增速继续回落,5月环比微增4%但仍低于近一年月均值

    1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长11.9%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长15.3%。

前5月房地产各指标累计增速全线回落 三季度将继续下探

前5月房地产各指标累计增速全线回落 三季度将继续下探

    点评:

    1-5月全国商品房销售面积、金额累计同比增速继续下滑,但较前4月略有放缓,政策调控效果继续彰显,市场出现一定程度降温。其中,自去年四季度调控以来,商品房销售金额的累计同比增速已下降22.7个百分点,一方面是面积增速较去年9月下滑12.6;另一方面,“限价”导致一二线多“量跌价平”,而价格较低三四线销售火热也是金额增速回落的原因之一。

    单月来看,面积、金额均环比上涨4%,总的来看,幅度不大,且单月销售面积、金额的绝对量仍处于近一年平均之下,在政策调控下,市场仍处于下滑通道当中。从销售区域也可见一斑,政策更为严厉的东部地区销售面积增速最低,不到10%,而东北、西部、中部销售增速均在15%以上,其中三四线城市功不可没。不过,4个地区销售增速仍在持续回落,符合我们此前预判,虽然上半年三四线销售撑起全国市场,但可持性不高,未来继续回落为大概率时间。

    总而言之,在政策不断升级且延伸至大部分三四线城市的情况下,市场会持续降温,销售增速也将进一步下滑。对于6月而言,由于冲击半年度业绩,政府和房企僵持的局面一定程度会被打破,供应量的回升将带动成交环比上涨,但累计同比将依旧处于下降通道中。随着重点一二线城市偃旗息鼓以及三四线城市逐步降温,三季度销售面积增速可能降至10%以下。

    开发投资额累计增速首次回落,5月环比激增17%且绝对量高于月均水平

    2017年1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资25423亿元,增长10.0%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

    点评:

前5月房地产各指标累计增速全线回落 三季度将继续下探

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    房地产开发投资增速今年首次下滑,较上月下降0.4个百分点,但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6个百分点,整体投资热情并未出现减退,房企信心较足。从单月投资额保持在近一年平均值之上,环比上涨17%、以及同比显著高于近2年皆可佐证。

    投资增速的下滑主要是受到两个先行指标,土地购置和新开工增速回落所致。实际上正是由于此前房企继续补库存导致土地价格过高,导致开发投资增速中的土地购置费用增速明显加快,并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。

    从区域来看,东北区域增速为负,且降幅扩大,与房企拿地不积极、库存较高不无关系,而中部地区增速仍然保持在16%以上,一定程度上得益于中部三四线城市土地市场的火热。

    我们认为,随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落,房地产开发投资增速继续冲高动能不足,且在一二线土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下,对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观,预计二季度开发投资增速仍保持平稳,三季度继续小幅回落。

    新开工面积累计增速、土地购置面积和金额累计增速全部回落,供应紧张局面依旧

    1-5月房屋新开工面积65179万平方米,增长9.5%,增速回落1.6个百分点。其中,住宅新开工面积46903万平方米,增长15.1%。

    1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7580万平方米,同比增长5.3%,增速比1-4月份回落2.8个百分点;土地成交价款3036亿元,增长32.3%,增速回落1.9个百分点。

前5月房地产各指标累计增速全线回落 三季度将继续下探

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    点评:

    尽管新开工面积累计同比增速放缓,但增速仍维持在9%以上,而单月来看,5月新开工面积16939万平方米,环比增加2%,新开工面积绝对量依旧处在相对高位,开发企业对未来市场保持乐观,开工意愿较大。

    一方面通过加大开工力度增加可售货值来补充库存,另一方面,在土地市场争夺仍然激烈,1-5月土地购置面积增速维持在5.3%,但较前4月下滑2.8个百分点,主要是一、二线热点城市土地出让较少,政府供地节奏导致整体土地成交增速放缓。此外,土地购置金额增速结束此前告诉增长趋势,1-5月较前4月回落1.9个百分点,这与三四线城市土地市场火热不无关系。

    就目前情况来看,一线和强二线城市土地市场继续保持“沉默”,部分二线土地大户如青岛、济南等城市继续现有供地节奏,而三四线土地市场“量价齐升“预期短期不会发生逆转,因此,未来土地购置面积增速会进一步增长,土地成交金额由于三四线占比以及政策限制下,增速将缓慢回落。

    住宅待售面积环比下降3%,已较库存最高峰下降22%

    5月末,商品房待售面积66018万平方米,比4月末减少1452万平方米。其中,住宅待售面积减少1307万平方米,办公楼待售面积减少51万平方米,商业营业用房待售面积减少88万平方米。

前5月房地产各指标累计增速全线回落 三季度将继续下探

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    点评:

    尽管销售增速有所下滑,但由于多数城市供应不济,导致供求比仍小于1,库存量仍处在下降通道过程当中,去库存正在持续进行且取得一定成效,从5月数据来看,各类物业类型库存均在下降,其中住宅库存较4月末下降3%,较2016年1-2月最高峰减少22%。考虑到后续成交仍有回落风险,库存下降的速度将继续放缓,而商、办库存的风险仍不容小觑。

责任编辑:吴燕英2

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