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马维国作客中国涂料高峰论坛 破解地产企业招标采购奥秘

http://www.coatings.hc360.com2017年06月22日11:24 来源:慧聪涂料网T|T

    慧聪涂料网讯:2017年6月22日,由浙江丰虹新材料股份有限公司特约支持,北京麦尔化工科技有限公司、德纳化学(天音化工)、上海创宇化工有限公司、广东派勒智能纳米科技股份有限公司联合支持的驱动原力·智融赋能“2017中国涂料品牌盛会”暨第十一届“创新、和谐、责任、影响力”中国涂料高峰论坛、慧聪网第十一届中国涂料“华彩奖”影响力品牌颁奖盛典在上海国际会议中心盛大举行。作为业内的顶级盛会,中国涂料品牌盛会旨在搭建行业舞台,展示优秀品牌,宣传企业正能量,探讨破局新思路,定义行业未来。

    在今年的第十一届“创新、和谐、责任、影响力”中国涂料高峰论坛上,知名地产企业负责人马维国作客论坛现场,为在座的宾客们带来主题演讲《新形势下房地产企业招标采购分析与策略》。马维国拥有25年房地产工程管理经验及15年的房地产开发经验,擅长工程管理、招标采购管理与成本控制。他曾担任富力地产董事长助理及中新集团副总裁等职位,对国内的地产企业均非常熟悉,对房产企业的运作管理有深刻的理解和把握。他还是知学学院、地产学堂的金牌讲师、全国房地产职业经理人联盟的金牌讲师。马维国现为厚德置业总经理。

马维国作客中国涂料高峰论坛 破解地产企业招标采购奥秘

马维国作客中国涂料高峰论坛破解地产企业招标采购奥秘

    进入2017年,中国的房地产市场迎来了新的发展形势。多个城市陆续出台相关的调控政策,对购房行为进行了一定程度的限制和控制,各地的楼价也在政策的影响下出现了新的变化。在全新的楼市形势下,如何更好的理解房地产企业的招标采购策略、如何更好的把握涂料行业与房地产行业的动态变化联系,成为了涂料人关心的热门话题。马维国拥有丰富的房地产企业任职经验,对房地产工程管理及房地产开发均非常熟悉。他在论坛上对房地产企业招标采购的专业分析,让业界人士都非常关注,获益匪浅。

    2016年房地产开发投资102581亿元,比上年增长6.9%。与2015年相比,房屋投资总额增长6.9%,新开工面积增长8.1%,房屋竣工面积比增长6.1%,说明房地产行业发展较2015年有所回暖,主要是受股市波动、一二线城市房地产热等因素导致大量资金涌入影响。同时,在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。而在整体上,房地产市场调控的主基调仍为去库存问题,但针对不同的“问题”城市仍会采取“一城一策”方针,主体思想仍延续“控一线、稳二线、搞活三四线”。

    在论坛的演讲上,马维国为大家带来了五方面的内容:一是房地产增速放缓的情况下,房地产公司开发的变化;二是在房地产采购的事项中,房地产在采购中侧重点是什么;三是毛坯房会否退出历史舞台;四是代建是否为新的契机;五是给开发商的一些建议。

    马先生谈到,过去一年有新的一轮调控,限购、限贷导致房地产增速开始减缓。总体来看,房地产业务开发投资、销售额还是价格水平,增速都已经明显放缓甚至出现负增长。与此同时三四线城市库存量依然在加大。实际上房地产这么多年是我们国家很重要的支柱产业,涉及到上下游行业大概有60多个。房地产业的影响程度高于全社会平均影响水平,但是逐年下降。这也反映了在国民经济中的地位下降。

    房地产公司开发有什么变化呢?作为国民经济支柱产业,房地产是资金密集型产业,所以融资量大,产业链长,与其他国民经济产业之间存在着广泛、密切和复杂的产业关联。从上游来看,在经济活动中,房地产业需要上游产业为其提供各种产出,以作为其要素供给。从下游来看,房地产业把自身的产品作为市场去提供给下游产品进行消费。这说明房地产从20几年比较粗放的管理现在向精细化管理在过渡,或者很多标杆企业完成了这种过渡,对品牌对品质的重视度越来越高。

    房地产公司在这种情况下,特别是增速变换情况下,让很多房地产公司有时间,有空间进行一些思考,在管理上,在开发新品上也做了一些变化,主要变化第一个是深耕细作、精细管理、重视品质、效率提升、品质育成本平衡。第二是刚性需求变换为改善需求。第三是营改增后,税务筹划变得更加重要。第四是地产公司内业管理的一体化尤为重要。

    行业政策也发生了比较大的变化,从全面刺激到四限为纲,到2016年180度大反转,2017年强化,大家看到去库存的压力,包括一些房地产地方财政的刺激等等,包括四限,包括库存并存,这个是政策方面的变化。

    政策基调去库存资产泡沫并存,实际上一线要防泡沫,去年和今年我去过一个四线区域,从结果来看,库存量超过50%到60%,代表形区域就是西代河,东代河也是很重要的开发区,但是房价3千到4千块钱,从楼的规划外立面和小区环境来讲,这些楼盘做得还是相当不错,但是价格非常之低,大家有兴趣的话,如果喜欢海边渡假,可以去这边看一看。

    行业规模全年商品房销售面积如期破15亿平方米、金额近12万亿元,所以说房地产仍然是我们国家的经济支柱。而看看2017年走势,监管力度加大,供给规模受限,成交规模将大大弱于2016年,最近这两年是比较平稳的。受政策调控影响,2017年开发投资增速缓降。对开发商有什么影响?可以这样讲,对品质要求越来越高,因为刚需比例越来越少,改善型越来越多,最主要变化是毛坯房比例逐年下降,精壮放比例逐年上升。山东省出台《山东省房地产产业转型升级实施方案》从2017年起,区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房,全国其他省份做法基本相同。毛坯房也是我们中国的特色,全世界买房产几乎见不到毛坯房,因为买毛坯房实际上是半成品,对小业主是费心费力。

    接下来马维国还谈了采购中的事项。这个就是作为换位思考,比如说甲方要什么,你能提供什么。采购形式的变化,大型房企越来越多的战略与集中采购,涂料几乎成为所有大型房企战略采购或集中采购的重点物资,但大部分为甲指乙供材料,材料企业除了重视大型房企的战略或集中采购外,也应重视中小型地产公司的战略需求。能否给予大公司一样的质量、价格、服务?这是一个双赢的结果!“所以我觉得我们是不是也向中小型房地产企业调整一下我们营销的思路,给到他们大企业相同的待遇,我觉得企业愿意和我们在座大型厂家结为战略或者集中采购的合作模式。”

    对产品种类与质量需求呈上升趋势,前面嘉宾也介绍了,虽然是缓中增长,因为相对与石材、木材、瓷砖、壁纸,涂料具有很多优势,对气侯的适应能力、施工工艺简单、维修方便、价格低廉,使得涂料在某些空间具有代替上述材料的优势,关键是如何开发出具有竞争力的产品。

    那么,如何进入房地产企业的采购名录当中?马卫国提出,第一是加大宣传与一线房企战略合作或集中采购的合作,对于进入中小型房企有很好的帮助。第二是关注质量。第三是适度减少广告费用,将这笔费用用于房企样本间的装修,在实物展示我们自己的品牌或者在楼里面展示我们的品牌。第四,做好售后服务工作。第五,能否作为大学毕业生的实习基地?对品牌认知和传播有很好的作用。第六,能否成为地产公司实习、考察基地并与地产公司共同开发新产品,真正做到战略合作。“战略合作和集中采购有很大的差别,战略合作更多站在甲方角度上做我们产品和做我们服务,能够做到甲方需求的产品,我觉得这是战略合作很重要的内容。”

    公司在采购中的侧重点有哪些呢,马维国对此也做出了解答。实际上比如说不同的部门,大家关注是不一样的,比如说设计研发关心的是技术和规范,工程关注是施工便利性、维修的便利性,与施工单位的配合度。成本是价格与风险,招采是供货的及时性与风险。

    马先生还讨论毛坯房会不会退出历史舞台的话题。他说:我国的政策上已经开始做了一些调整,我知道山东、成都、四川,政策已经出台,从今年到明年都要退出历史舞台。并且买个房子买个半成品,虽然我做了20几年的房地产,我非常不主张毛坯房。为什么这么讲呢?从我租房经历会导致小业主在装修的时候导致很多使用功能的丧失,装修风格的混乱,装修质量的难以控制,成本问题,时间问题,小区管理问题二次材料浪费与污染问题。比如说实用功能,开关、插座位置、数量、功能等等。以我的生活经历和工作经历,我在深圳当时租的是一个毛坯房,小业主进行了装修,装修的结果整个厨房里面只有一个插座,只能把电饭锅搬到客厅里面,这种错误,这种疏忽或者遗漏在小业主当中比比皆是。这些大型房企越来越重视样板间,相当多的精装房都是以样板间作为展示,最终装修效果以样板间为标准的,把装修质量放一边,至少在实用功能,风格平面布局等方面是开发商极为重视的,样本间基本上零缺陷,将来交给业主其他住宅也可以避免很多错误。包括使用便利性问题,比如说插座、安装基本数据,基本位置也不会出错,所以毛坯房一定退出历史舞台,无论是历史使用,包括国家政策方面。这个是毛坯房的困扰,本来一个很好的毛坯房搞成这个样子,所以会带来很多负面的问题。

    而关于代建是否是新的契机这个话题,他认为代建一定是新的契机,因为房地产增速一定是减缓的,这个符合市场规律。“所以说从我个人感受,如果说大家想投资房地产,在一线城市没有风险,或者说风险非常低,建议一定要投一线城市,其他二三线城市,特别是三四线城市我不大主张。国内代建最成熟应该是绿城,它的营收相当高的比例是代建,绿城输出的不仅是管理,更多的是品牌价值与不菲的溢价能力,代建一定有很好的机会,绿城代建的项目可以做到20%以上的溢价。”

    最后,马先生分享了与开发商合作的技巧。“第一,我们涂料行业可以为开发商量身订作的,第一个品质与售价是匹配的,因为专门为开发商研制,品质和售价是相匹配的。第二因为品牌,所以有品质保证。产品在展示的时候,特别在样板区展示的时候,一定展示我的品牌。第三可以做到更好的品牌传播,因为是战略合作。第二方面要找到合适的人,做合适的事。谁是决策者?谁是执行者?谁是参与者?这样可以少走弯路,我非常欢迎供货商或者代理商直接找到我,这样我对厂家产品可以在短的时间内了解到位。第三是技术入手,多做技术交流,多做施工培训。第四借助协会或培训机构的力量,包括装饰协会、招投标协会,专业培训机构。我最近做培训比较多,假如说能够跟各种培训机构,对厂家内部也好,实际上给我们品牌推广起着很好的作用。当时立邦跟富力合作就是这种模式。”

    本届“创新、和谐、责任、影响力”中国涂料高峰论坛关注当下、着眼未来。以深刻的主题引导出专业的讨论。在市场竞争高度紧张、政策要求日益趋紧、实体经济与资本市场矛盾四起的多重压力下,马维国的演讲为涂料行业与房地产行业的关系,提供了极具参考价值的考察思路,彰显了中国涂料高峰论坛的专业性和实践价值。

    由慧聪网主办的中国涂料品牌盛会高峰论坛,已经成为涂料行业最具影响力、最权威的论坛,推动了中国涂料产业繁荣、走向品牌化发展的创新之路。从行业发展,到品牌建设,从产业布局,到环保转型,从企业战略到用人之道,从供应链管理到技术创新,探讨内容结合时代发展,通过慧聪网高效有力的媒介传播,从而助力涂料行业的健康发展。

责任编辑:吴燕英2

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