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易居院重磅:新时代背景下中国房地产业十大趋势

http://www.coatings.hc360.com2018年03月12日10:50 来源:杨红旭楼市研究T|T

    慧聪涂料网讯:十九大与2018年两会大政方针,新时代背景下中国房地产业十大趋势。

    趋势一:住房矛盾渐转变改善需求成主流

    背景十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这是我国对社会主要矛盾表述的又一次调整。1981年十一届六中全会的表述是:在社会主义改造基本完成以后,我国所要解决的主要矛盾,是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。1987年党的十三大报告围绕“社会主义初级阶段”的概念指出:我们现阶段所面临的主要矛盾,是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。十九大报告结合“新时代”特征,修改了社会主要矛盾的表述,符合时代发展要求。从房地产市场发展的角度看,当前“日益增长的美好生活需要”体现为美好居住的需要,包括住有所居、住有所安等目标体系。而当前“不平衡不充分的发展”则体现在多层次住房供应体系完善、住房制度改革深化等内容上。住房矛盾的变化,也影响了住房发展阶段的变化,当前正由住房短缺阶段,转向居住舒适阶段。对于此类住房矛盾的解决,有助于实现房地产市场健康平稳发展。

    趋势2018年两会政府工作报告提出,让广大人民群众早日实现安居宜居。安居宜居将是住房市场的新矛盾,其关键点在于改善升级需求的释放。这是新时代新需要的体现。未来此类需求的新趋势或体现在以下几点。第一、人均住房面积会继续提高,尤其是中大户型以及中高端物业的市场青睐程度会提高,住房居住的舒适度也会提高。第二、住房软硬件的配套设施成标配,精装修、智慧家居等在住房中的普及率大幅提高,相应的教育、保健等设施也会不断完善。第三、宜居的、便捷的生活方式将形成,住房消费真正转入到住房体验和生活享受阶段。针对此类市场需求,我们认为未来也需要相关企业积极研究市场新机会,同时积极拓宽产品研发的范围。而相关政府也需要积极研究配套和政策优惠,鼓励住房消费市场发展,同时实现此类消费需求向更高层次迈进。

    趋势二:住有所居才小康供给模式有创新

    背景十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。此次表述,提到了住房制度建立的内容,即多主体供给、多渠道保障、租购并举的模式。“多主体供给”的表述是希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。而“多渠道保障”的表述则是希望后续对各类住房供应有更全面的发展,比如说共有产权住房的建设。而在租购并举方面,过去的常规表述更多的是“购租并举”,现在“购”和“租”两个次序有所转变,体现了租赁市场发展的紧迫性。当前此类创新正积极展开,从供给端发力,填补了市场空白,也吻合了市场新需求。总体上说,2020年实现全面小康,住有所居是关键领域。

    趋势2018年政府两会工作报告指出,启动新的三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围;支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。未来几年房地产市场的供给侧结构性改革节奏会加快,这会形成更为充分的产品体系和优秀的商业模式,而且品质等层面会有较大的提升,这会较好地保障住有所居的需求。从产品体系角度看,针对不同年龄、不同偏好、不同预算的居住需求,会形成多元化产品结构,尤其是一些复合型地产的开发,会不断吻合人口年龄结构变化和个性化消费的需求。而从商业模式上看,未来会不断植入新的方式,比如说“互联网+”的影响会持续,未来互联网技术创新会不断和住房流通模式升级结合,进而形成更高效、快捷、舒适的住房流通模式。甚至也会出现跨行业合作的现象,比如说非房地产部门如零售企业、农业部门会积极参与住房制度改革过程中,这会为提升居住层次发挥较为积极的作用。类似趋势也要求消费端的群体积极做关注,这样才可以真正享受住房制度改革深化和住房市场进化所带来的红利。

    趋势三:房住不炒是总纲居住功能成重点

    背景2018年两会政府工作报告中提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”。2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。这句话被简化为“房住不炒”,也在2017年的政府工作报告中被转述为“坚持住房的居住属性”。十九大也明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。在市场经济下,住宅作为一种商品,必然具有居住和投资的双重属性,这点是无法抹灭的。但是,居住是住房的基本属性,真正的投资也是建立在充分实现住房居住功能的前提上的。“温州炒房团”、“打飞的炒房”等词汇所描述的狂热炒房,并不是真正的住房投资,而是投机!。投机炒房形成大量住房购而不住,不仅无助于实现住房的居住功能,还带来一系列恶果:占用稀缺的土地资源,人为制造紧张的住房供需关系,推动房价非理性增长,增加住房刚需人群的购房成本。更危险的是,如果炒房过度,楼市泡沫将会越吹越大,甚至有可能会引发系统性经济、社会风险。

    趋势“房住不炒”被多次强调,释放出积极信号,体现了中央定性住房市场、稳定价格的决心。“房住不炒”将成为未来五年甚至更长年份中住房市场的调控总纲领,也将成为房地产长效发展机制中的重要组成部分,而住宅的居住功能将成为房地产行业创新、发展的着力点。相关措施也会不断落地推进,例如针对首付贷、消费贷等资金违规流入楼市的现象,全国多地采取了较为严厉的政策,未来将会进一步加强此类违规资金的管控。又如十九大后,住建部和发改委对全国重点城市的房屋销售市场进行检查,今后违规收费、变相涨价等行业乱象有望杜绝。此类措施和“房住不炒”的思路高度吻合,将会凸显住宅的居住属性,国民经济也将逐渐降低对房地产的依赖性,房地产市场将更加健康平稳,真正实现住有所居的目标,让广大人民过上美好生活。

    趋势四:租购并举补短板住房租赁成风口

    背景2018年两会政府工作报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2016年5月,国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来,中央及各地城市政府纷纷出台了一系列促进住房租赁市场发展的政策,住房租赁市场因此被社会各界高度关注。十九大会议提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。2017年12月,中央经济工作会议提出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁。同月,全国住房城乡建设工作会议认为,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。

    趋势1998年房改之后的十几年,在住房商品化、市场化的发展大潮中,过于重视买卖市场,使得我国住房租赁市场未能得到与销售市场同等速度的发展,人们普遍倾向购买自有住房。而研究国外经验发现,租赁家庭比例在经济发展水平相对领先的国家(如德国、日本、美国)明显高于经济发展水平相对落后的国家(如捷克、希腊、俄罗斯)。

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