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利润大爆发 房企业绩高增长能否持续

http://www.coatings.hc360.com2018年03月21日11:13 来源:北京商报T|T

    慧聪涂料网讯:又是一年财报季,对于多数房地产企业来说,靓丽的业绩带来了好心情。从已经发布财报的企业看,利润爆发成了主流,例如,新城控股的净利润同比增长近100%,雅居乐的净利润增幅也超过了150%。在行业人士看来,净利润大爆发最直接的原因是销售额的涨幅,而积极的土地储备、快速的周转成就了房企的销售额增长。在2018年房企能否持续创造销售额与利润的同比大增?对此,多位行业人士透露了担忧,调控政策不放松、行业竞争加剧、融资条件趋紧都是房企所要面对的问题。

    房企利润大丰收

    中原地产研究中心统计数据显示,在已公布年报的20多家房企中,除了部分转型的中小房企外,主流房地产企业全面利润爆发,超过8成在2017年利润明显上涨。它们当中有龙头房企的身影,也有中小型房企的崛起。

    例如,3月初恒大发布的业绩预告显示,2017年度股东应分配利润预期为去年的4-5倍,核心业务净利润预期为去年的2倍左右。就在3月20日,另一房企龙头碧桂园发布的2017年业绩也显示,该公司的股东应占利润达到了260.6亿元,同比增幅达到了126.3%;融创中国此前也预期2017年度股东应占溢利同比增长超过240%。

    相比大型房地产企业,由于基数较低,一些中小型房企的利润增幅表现也十分抢眼。例如,雅居乐年报显示,去年该公司股东应占溢利实现了超过150%的大幅增长;太古地产去年录得股东应占综合溢利339.57亿港元,同比增长126%;建业地产去年收益约为138.79亿元,较2016年增加约46.2%;权益持有人应占溢利约为8.11亿元,较2016年增加约101.3%。

    对于多数房企而言,2017年是绝对的丰收年。以新城控股为例,该公司年报显示,截至2017年底,该公司总资产为1835.27亿元,比上年度末增长77.89%;营业收入为405.26亿元,同比增长44.89%;归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元,比上年同期增长99.68%。而在过去的2015年和2016年,该公司的净利润增幅分别为74.36%和64.4%。2017年的增幅明显加大。2017年净利润同比翻番,新城控股更是对新年度计划信心满满,表示未来3年欲实现3000亿元目标。

    是谁拉高了利润

    回顾过去的2017年,“在严厉的调控下,楼市进入降温通道”已成行业共识,唱衰的声音也频频发出。不过,从房企的成绩单看,并未受到影响。

    从房企年报看,利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增,换句话说卖得多,赚得多。从销售额上看,就在2017年碧桂园、万科、恒大等三个龙头企业跨入了5000亿元的销售额门槛;几年前,“千亿规模”在房地产行业内,还是让人艳羡的数字,而在过去一年,千亿房企数量已经迅速扩大到了17家,销售金额的总和达到了4万亿元。此外,另有22家房地产企业的销售规模在500-1000亿元之间。

    行业人士介绍,是众多因素推动了房地产企业销售额的增长,从而提升了利润水平。其中,房企的土地储备积累是不可忽略的因素,只有大量的土地储备才能保证出货量。以恒大为例,在2017年初,恒大方面就曾透露,彼时该公司的土地储备量达到了2.29亿平方米,原值为3600.7亿元,其中一线城市占比74.7%。

    当然,原有土地储备积累是一方面,房企2017年在土地市场上投入的热情也很高涨。相关机构近日公布的数据显示,2017年全国300个城市土地出让金总额为40623亿元,同比增加38%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为33264亿元,同比增加45%。中原地产研究中心统计数据也显示,2017年房企积极拿地,最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元,与2016年同期拿地金额13668亿元对比,涨幅达到75%。“虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在2016年后,资金宽裕,在历经去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。

    除了土地储备因素外,“快周转”也成就了房企销售额的快速增长,这也成为房企共同的选择。例如阳光城方面就曾表示,要加快布局短平快项目,例如福建、厦门等地的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月时间;再例如,闽系企业福晟拥有自己的“3691”模式,即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年收回本金。

    在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,除上述因素外,三四线楼市对于房企业绩贡献也不可忽视。根据链家研究院数据显示,2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下,三四线城市成交成为2017年楼市的主力军。以碧桂园为例,该公司的年报显示,58%的销售来自于三四线城市。

    “虽然当前楼市调控趋紧,但实质上住房成交均价仍处上涨态势。”严跃进补充道,他认为这也在一定程度上拉动了房企整体利润水平。

    盛宴能否持续

    在经历了2017年的火热之后,房企能否在2018年依旧保持势头?对此,各方有不同的解读。从房企陆续发布的业绩目标上看,它们似乎依然信心十足。例如,旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标;建业的目标是3年冲进千亿阵营;融创提出2018年销售收入目标为7000亿元,增速达到93%。

    对此,严跃进指出,房地产行业集中度不断提升,这也促使房企不得不尽力冲刺,如果一旦放慢脚步,就会被其他企业甩在后面,生存空间就会被挤压,因此对于多数房企而言,2018年依然是拼搏的一年。

    实际上,虽然房企干劲十足,但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。从调控政策上看,3月19日,住房和城乡建设部部长王蒙徽再次强调了调控目标不动摇、力度不放松,并表示将保持政策的连续性和稳定性,特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。

    “在2017年的房地产调控周期内,全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。”张大伟如是解读。

    另外,三四线城市的支撑力能否持续也有待观察。链家研究院认为,三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示,这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中,一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时,随着各地去库存压力减轻,支持政策能否持续,即便持续,市场购买力前期已经得到有效释放后,市场需求也不可避免地下降。

    在张大伟看来,除了调控压力外,房企在2018年将面临更为困难的融资环境。“整体看,海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,房企的资金压力就会增加,杠杆过高将影响后续开发,从而影响销售预期。”张大伟进而表示,2018年将是近4年来房企资金压力最大的一年,这对于房企的利润水平将形成考验。

责任编辑:李双1

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