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北京限价房新政征求意见 如何卖有了答案

http://www.coatings.hc360.com2018年05月08日11:10 来源:界面新闻T|T

    慧聪涂料网讯:5月7日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(下称《通知》),这份文件的重要性在于,对大批已具备入市条件、静等销售政策的限房价项目来说,靴子终于落地。

    《通知》中的“限房价项目”即北京采取“限房价、竞地价”方式竞得土地的开发建设项目,简称“限竞房”。这类项目来源于北京的“930”限购政策,当时规定为抑制房价过快上涨,在严控地价的同时,试点限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。此后,北京的土地招拍挂市场上大多采取这种形式,并出现了一大批“限竞房”。

    时隔一年半,不少“限竞房”们已陆续具备了入市条件,但怎么卖却成了问题。大批“限竞房”持观望态度,导致北京的新房市场刚刚经历了尴尬的“真空期”。

    据中原地产研究中心统计数据显示,3月和4月份北京新建住宅合计成交量、成交面积和金额均不及去年同期的一半,成交量仅为去年同期的48.8%,新房供应量更是稀少,4月份仅一个项目取得预售许可证。

    《通知》给出了答案,“限竞房”将根据土地出让时的销售限价和未来评估价,采取两种方式进行销售。

    评判规则为,“限竞房”项目在办理施工许可后,由北京市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。再根据土地出让时的销售限价与该评估价之比(可简称为“限评比”)不同,分为两种销售方式,“限评比”暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

    第一种情况是,“限评比”高于85%的,由开发商面向具备购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。也就是说,在这种情况下,“限竞房”将和目前市面上的商品房一样由开发商来进行销售。

    第二种情况是,“限评比”低于85%的,由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

    最为关键的“限评比”如何计算?例如,某项目拍地时的销售限价规定为3万元/平方米,但评估价为3.3万元/平方米,“限评比”约为91%,高于暂定的85%,该项目将和商品房一样由开发商进行销售。但若该项目评估价为4.5万元/平方米,“限评比”约为67%,该项目就将被收购为共有产权住房。

    这也就是说,当“限竞房”的销售限价更接近周边市场价格时,房源则直接交由开发商进行销售,反之,当“限竞房”的销售限价已与周边市场价格差异过大,房源就转化成为共有产权住房。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波接受媒体采访表示,当“限竞房”的销售限价与周边商品房价差较大时,就存在较大的获利空间,一些投资投机客必然趋之若鹜。转化成为共有产权住房,可扼制投机客炒房,确保限房价项目住房是用来住的。

    中原地产首席分析师张大伟认为,有可能发生产权变化的,只有最稀缺的核心位置的房源。有影响的其实只有位于五环内的少数项目。整体看,最多有10个项目有可能会被转成共有产权,五环外项目转变可能性都不大。

    据统计,北京在2017年出让的住宅用地中,“限房价、竞地价”地块高达43宗。截至目前,已经确定案名的限竞房项目已有19个。最高限价项目是位于南二环的由华润置地操盘的永定府项目,均价约89068元/平方米,最高销售单价不超过93521元/平方米。目前这个项目周边的二手房价早已超过十万元。

    值得注意的是,在“限竞房”被“收编”为共有产权住房时,北京市保障房中心将与开发商签订收购协议,并在在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。这意味着政府不会给开发商预付收购款,网签的10个月在加上此前的投入建设期,这批限竞房项目的周期将更长,对开发商的资金压力提出更大考验。

责任编辑:李双1

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