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负债数万亿的地产业开始跑路、裁员 买房人该怎么办?

http://www.coatings.hc360.com2018年09月05日11:47 来源:蜜财经T|T

    慧聪涂料网讯:“福建特产石材有哪些?后宫三大殿是哪三个?五大名窖是哪五窖???”

地产业

    看到这样奇葩的考试题目,你能否想到,这竟然是地产公司测试员工的考试?

    近日,网传知名房企泰禾以以上考题测试员工,成绩不合格者将直接淘汰,预计淘(cai)汰(yuan)二三百人。这简直就等于是“变相裁员”。

    无独有偶,一个多月前,万科试点“起立坐下”运动,要求中基层下岗再竞争上岗,上岗失败则要离岗!

    而这两天,关于绿地裁员的消息也是甚嚣尘上。

    8月23日上午,有自媒体报道称上海最大的房企绿地集团将迎来裁员风暴,并称绿地集团董事长、总裁张玉良近期对京津冀、上海、及广深事业部总经理做出尽快完成瘦身的指示,裁员比例高达10%-30%。

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    虽然绿地方面随即出面辟谣,称消息不实,但权威媒体打探的消息却与官方回应并不一致。

    据21世纪经济报道披露,业内知情人士透露其信息基本属实,裁员计划正在进行中。

    这段时间以来,关于房企“裁员”“瘦身”的消息频频爆出,泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司……..而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的裁员风暴正悄悄席卷地产业。

    那么,我们就要问了,被视作“暴利行业”的地产业,如今却沦落到如此尴尬的境地呢?

    有人说,房地产就是一个空头套白狼的行业,开发商基本上不用自己花多少钱就可以拿地盖房。理论上开发商自有资金至少30%,但实际上开发商有的是招,即使那30%都有可能不是自己的。

    例如华夏幸福,作为一个民企,却能通过21种融资手段,4年融资3000个亿。

    根据数据显示,从2012年~2016年4月份这4年多间,不依靠银行贷款,华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元,涉及融资方式多达21种,在中国能运用的融资方式,华夏幸福几乎都尝试了一遍。

    无论如何,在过去那个大水漫灌的时代,资金极度充裕,天量的货币自然都在疯狂地追逐最为这个最为暴利的行业;而依靠着这些便宜的资金,房企们也都是野蛮生长、疯狂扩张,背负着巨大的债务、撬动起巨大的杠杆,上演着黄金年代的造富神话。

    然而,这样的造富手法,如今已玩到了极限。

    据Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达79.1%,创下2005年以来的最高位。债务规模较2016年增长33.33%,高达6.59万亿元。

    要知道这还仅是上市房企的债务规模,若还包括全国大大小小的非上市房企,这数字恐怕就要上天了。

    毕竟,若果按中国13亿人口来算的话,每人需要拿5000多块钱才能填补上市房企这一大窟窿;或者说要用去年财政收入的38%(去年财政收入17.25万亿)才能拯救房企。

    让我们盘点一下债务负担最重的十大房企,佳兆业、中弘股份已经曝出资金链困难的,而文首我们提到的泰禾集团净负债率更是高达473%,居上市房企的行业之首。

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    “看面子都是土豪,看里子全是负债。”用这句话形容看似风光无限的房企,似乎再合适不过,而比高负债更可怕的,是压顶的债务,马上就要偿还!

    数据显示,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年和以后分别为0.9万亿。

    只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。

    也就是说,房企未来四年要还的债,已经超过了我们一年的财政收入!

    年景好时,房企们尚还可以借新还旧。然而,随着调控的深入,作为曾经资本市场“宠儿”的房企,却遭遇了前所未有的融资困境。

    国内某大型房企的一位副总裁如此表示“过去融资渠道宽松时,银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道都比较通畅,如今在一个个变窄。”

    据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面被堵。

    曾经的地产债,可谓是人们眼中的香饽饽,靠买地产债都得靠抢,然而如今的地产债却被打入冷宫,即便是排名前10的民企,“有些投资人都不带正眼看的。”

    作为地产业最大金主的“银行”,也正在与地产做切割,银行贷款不断收紧。一位地产老兵如此感慨“以前是银行追着我们走,现在是银行绕着我们走。”

    从曾经的踏破门槛到如今的无人问津,不知地产业是否会产生三十年河东、三十年河西的苍凉之感?

    空前的融资压力下,地产业已经上演了“跑路”戏码,不久前,上市房企打响暴雷第一枪。

    7月17日,坐标位于北京的中弘股份发布公告,截止到公告发布日,中弘控股股份有限公司(以下简称“公司”或“中弘股份”)逾期债务本息合计金额为436976.05万元。也即违约43.7亿元。

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    更有甚者,扛不住资金压力的某些房企,居然向自家员工下手了!

    近期,据搜狐财经报道,以高负债扩张而闻名于市场的泰禾集团想出了一个新招,其关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品,认购门槛从100万元起,预期收益率高达18%,如果认购金额超过300万收益率则达20%。

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    当然,随后泰禾集团官方集团对此进行了否认,但据内部人士透露,多家房企其实都有类似的“员工福利”,通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金,有的企业甚至不光推荐员工买,还推荐给业主买。

    让我们重温一下银监会主席郭树清的“投资法则”——“在打击非法集资过程中,努力通过多种方式让人民群众认识到高收益意味着高风险,收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。”

    那么,房企接近20%的“福利产品”,有没有让你感觉到一丝丝的恐怖?这么高的收益率,你敢接盘吗?

    显然,地产业已经进入了众生焦虑的“非常时期”。负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,唯有疯狂周转,疯狂地收割最后一茬韭菜。

    碧桂园过去连发三个内部文件,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职…”,企业的战略完全把员工不当人,客户不当人,房子只当印钞机…

    然而,这样的收割战略也只能缓解一时之渴,房企的未来可谓是无限迷茫。

    一二线城市,土地供应稀缺、无地可拿;而限价政策导致的利润微薄、也让其不愿拿地;三四线城市本就潜力不足、而棚改政策收紧更让其前景黯淡。房企可谓是难上那下、左右为难,拿地热情大大减退,今年1-7月,全国流拍土地竟然高达接近800宗!

    无论如何,地产业最好的年代已经过去,一场弱肉强食、适者生存的残酷游戏即将拉开大幕。地产业将迎来大浪淘式的洗牌,后续估计会有更多小型房企陷入危局。而摆在中小房企面前的只有四条路:卖项目、卖股权、卖身、坐等破产。

    当然,房企的压力山大对于房价会产生一定的压力,可能会降价卖房快速回本,尤其是小型房企集中的三四线城市。

    而对于我们广大购房者而言,利好一面是可期房企的亚历山大对于房价会产生一定的压力,可能会降价卖房快速回本,尤其是小型房企集中的三四线城市;但另一方面,我们要警惕的是,由于开发商迅速回笼现金流所带来的房屋质量风险以及因资金链断裂所产生的房屋烂尾风险。

责任编辑:杨晓峰

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