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告别“公摊”楼市巨变?住建部发布新规 对房地产影响有多大

http://www.coatings.hc360.com2019年02月25日10:28 来源:凤凰网财经T|T

    慧聪涂料网讯:近日,住建部一则大消息,刷屏了——住宅按套内面积算。一时间,“别了公摊面积“的兴奋声、“羊毛出在羊身上”的质疑声等讨论不断,到底该如何看待这一新变化呢?房价会不会涨?更有辟谣称将此文件解读为“公摊面积取消“是完全错误的理解……

    01、住建部新文件掀波澜 买房告别“公摊”?

    2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

    在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

    这批征求意见稿是住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位进行起草,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

    这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。虽然只有短短的一句话,但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的,足以激起千层浪。

    住宅交易面积从建筑面积转向套内面积?不知市场的接受度会有多高?对此附件中也做了相关说明:

    本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

    02、“买100平米只得70平!” “公摊面积”到底有多坑?

    “公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

    对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

    1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

    公摊面积饱受质疑在于,容易使消费者产生价格幻觉,买到比预期面积更小的房子,其次会造成多部门多收费:房产交易中按照建筑面积缴纳税费,公摊越多,费用越多。

    而早在2002年,重庆就已执行按套内面积交易。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行。

    03、新华社、人民日报曾质疑“公摊面积”

    去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章火爆,揭露出这个矛盾已久的问题。此后,新华社、人民日报等都发文质疑该制度的不合理。

    新华社指出,近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

    04、套内计价,房价会涨吗?

    如是金融研究院:公摊面积导致实际房价高出三成以上,取消是人心所向!

    1、公摊面积是中国特有,导致实际房价比统计房价高出30%以上。国内房屋计算的是建筑面积。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。所以中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价,这至少要比原有的房价数据高出30%。

    2、公摊面积被诟病已久,取消是人心所向。公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,一般来说,塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%,多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%,但也有个别商品房公摊面积甚至超过50%,缺乏没有统一标准,在实际核算时乱象丛生。按套内面积交易,对购房者而言所购即所得,可以减少购房纠纷。

    3、后续不会很快落地,全面执行存有难度。从2002年以来,重庆就率先强制推行“套内建筑面积”计价,并对违反规定的开发商进行处罚。但目前在全国推行至少面临两大挑战:一是按套内面积计算,计价基础变化后房价会在现有基础上上浮30%以上,给地产调控更大压力;二是取消公摊后,开发商提供的电梯、楼道等公共领域品质该如何保证。

    微博网友唐史主任司马迁:单价会提升,但不是楼价上涨了!

    地产取消公摊这个事其实讨论很多年了,公摊本来就是我们自己搞出来的猫腻,如取消是跟国际市场接轨而已,所以不用过度解读,这事对消费者绝对是好事,以后是透明消费了,我买多少平就是多少平。但造成的影响有:

    1、新盘因为按实际面积销售,单价会提升。不是楼价上涨了,只是公摊那部分钱又羊毛出在羊身上了而已。这就好像共有产权房看起来很便宜,但你去算一下自己所有部分的产权也一样是差不多是市价。当然这些都是短期影响。

    2、中期来看,就是会影响二手房的估价模式,在存量房中,消费者会更加注重折合成为套内面积的单价。换句话说:现有二手房公摊大的会更难卖出去。

    3、长远来看,商品房的设计,尤其是配套设施的设计,会变得更加集约,尤其是刚需房。简而言之,楼宇设计会变得像香港。不是以豪宅为设计理念的,都会尽可能减少公摊。

    中原地产首席分析师张大伟:对购房者实际购房成本基本无影响,但“羊毛出在羊身上”!

    是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

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